Mietensenkung kommt, budgetäre Fragestellungen geklärt, Finanzierung gesichert

Wohnbauförderung neu bringt weiterhin Vorteile für Mieter, Käufer und Sanierer und belebt die Wirtschaft
Salzburger Landeskorrespondenz, 30. September 2016

(LK)  Sämtliche offene Fragen rund um die neue Wohnbauförderung wurden von der Landesregierung geklärt. Auf der Agenda standen im Wesentlichen vier Themenkomplexe:

  1. Die langfristige Finanzierbarkeit und das Erreichen der Fallzahlen im Eigentumsbereich.
  2. Ein ambitioniertes Mietensenkungsprogramm, um die enorm steigenden Mieten aus dem alten System abzufedern und Leerstände und Miettourismus zu verhindern.
  3. Eine Maastricht-schonende Systematik im geförderten Mietwohnbau durch die Einführung eines Misch-Systems.
  4. Die Senkung des zumutbaren Wohnungsaufwandes – die zweite in dieser Legislaturperiode.

"Mir ist das Gesamtbild der Wohnbauförderung neu wichtig, denn Fakt ist, dass es seit der Umstellung der Wohnbauförderung durch die neue Landesregierung für Mieter, Käufer und Sanierer eine positive Entwicklung gegeben hat und auch künftig geben wird. Es wurden von dieser Regierung mehr Mietwohnungen denn je gebaut – zusätzlich zu den regulären Geldern wurden in den vergangenen Jahren 40 Millionen Euro als Sonderimpulsprogramm in den Mietwohnbau investiert. Zudem werden ab 2017 die Fehler des alten Fördersystems durch Mietzuschüsse abgefedert. Mit der Wohnbauförderung neu wurden von der neuen Regierung bisher bereits rund 2.000 Einheiten im Eigentum gefördert. Dazu werden allein heuer rund 3.600 geförderte Wohnungssanierungen kommen", sagte Landeshauptmann Wilfried Haslauer heute, Freitag, 30. September, bei einem Informationsgespräch mit Landeshauptmann-Stellvertreterin Astrid Rössler und Landesrat Hans Mayr im Chiemseehof. "So erfreulich diese Nachfrage nach der Eigentums- und Sanierungsförderung auch ist, müssen dennoch die Budgets und die Maastricht-Vorgaben eingehalten werden. Daher haben wir dafür Sorge getragen, dass die Förderungen so angepasst werden, dass die geplanten Fallzahlen und Budgets eingehalten werden", so Haslauer.

Landeshauptmann-Stellvertreterin Rössler betonte, dass umwelt- und sozialpolitische Anliegen in der Anpassung der Wohnbauförderung und bei der Mietensenkung umgesetzt worden sind. "Um für Menschen mit niedrigeren Einkommen das Wohnen erschwinglicher zu machen, wurde der Schwellenwert für den zumutbaren Wohnungsaufwand um ein Prozent gesenkt. Das führt zu einem Anstieg der Wohnbeihilfe. Zusätzlich wird die Mietensenkung für bestehende Wohnungen in der sogenannten Altförderung regional abgestufte Zuschüsse für Mieter bringen. Die Anpassung der Förderhöhe im Eigentumsbereich geht – das war uns besonders wichtig – nicht zu Lasten von Qualität und Nachhaltigkeit: Denn die Zuschlagspunkte für zentrale Lagen im Ort, die Holzbauweise und einen Architekturwettbewerb bleiben unverändert bestehen”, so Rössler.

Für Landesrat Mayr zeigt der enorme Ansturm der Bürgerinnen und Bürger auf die Salzburger Wohnbauförderung deutlich, dass eine grundlegende Änderung der Altförderung nötig war. "Der Erfolg der Neuorientierung zeigt sich nicht nur an der deutlichen Übererfüllung der gesetzten Planzahlen, es hatte für die Salzburger Landesregierung auch oberste Priorität, die zusätzlichen Ansuchen durch Umschichtungen und Einsparungen zu ermöglichen." In enger Zusammenarbeit mit den Regierungsmitgliedern, den Klubobleuten und Wohnbausprechern der Regierungsparteien der Abteilungen Wohnen und Raumplanung sowie Finanz- und Vermögensverwaltung konnten somit weitere 800 Einheiten zusätzlich zum ursprünglich festgelegten Wohnbauprogramm hinaus realisiert werden. "Zu den positiven Nebeneffekten meiner Bestrebungen zählen ein Aufschwung der Klein- und Mittelbetriebe im Baugewerbe und ein signifikanter Rückgang der Arbeitslosenzahlen in diesem Wirtschaftssektor. Durch den Richtungswechsel in der Wohnbauförderung auf ein Zuschussmodell ist es uns gelungen, mit einem halbierten Budgetbedarf deutlich mehr Bürger sozial treffsicher zu unterstützen und effizienter fördern zu können. Es ist mir ein Anliegen, neben einer spürbaren Eigentumsförderung auch die Probleme aus alten Fördersystemen im Mietwohnbereich aktiv anzugehen. Die dafür getroffenen Maßnahmen betreffen vor allem die stark gestiegenen Preise im Bereich der geförderten Mietwohnungen nach dem alten Wohnbauförderungsgesetz. Darüber hinaus kommt es zu einer weiteren Verbesserung der Zumutbarkeitstabelle im Mietenbereich, die vor allem Menschen mit niedrigerem Einkommen zugutekommt", so Landesrat Mayr.

Die Maßnahmen im Überblick

Wohnbeihilfe:

Eine entscheidende Erleichterung für Menschen mit geringem Einkommen wird durch die neuerliche Verbesserung der Zumutbarkeitstabelle für die Berechnung der Wohnbeihilfe erreicht. Jahrelang hat die Vorgängerregierung die Anpassung außer Acht gelassen. Nach einer Verbesserung ab 1. April 2015 wird die Zumutbarkeitstabelle ab 1. Jänner 2017 neuerlich im Sinne der Wohnungsmiete angepasst. Dies bedeutet, dass noch mehr Menschen durch die Wohnbeihilfe unterstützt werden können.

Beispiel:

Ausgangslage: Alleinerzieherin mit einem Kind. Wohnungsgröße (Salzburg Umgebung) 80m², Einkommen 1.200 Euro netto (14x), Alimente 250 Euro (12x)

- Grundmiete: 500 Euro

- zumutbarer Wohnungsaufwand: 255,75 Euro

- zumutbarer Wohnungsaufwand neu 239,25 Euro

 

Wohnbeihilfe bis 31.03.2015: 161,75 Euro, bis 31.12.2016: 244,25 Euro, ab 01.01.2017: 260,75 Euro (Verbesserung um + 61%)

Mietensenkung Altförderung

Bei rund 25.500 Wohnungen der gemeinnützigen Bauträger steigen die Mieten durch das System der Wohnbauförderung alt exorbitant an. So kommt es zum skurrilen Zustand, dass teilweise zehn bis 15 Jahre alte Wohnungen leer stehen, weil die Mieter sich die hohe Miete nicht mehr leisten können und in neue Wohnungen ziehen. Zusatzeffekt ist, dass die Ausgaben für die Wohnbeihilfe extrem ansteigen. Mit den nun gesetzten Maßnahmen kann ein weiterer Schritt in Richtung einkommensbezogene Miete gemacht werden.

Durch die Konstruktion der Staffelannuität steigt das Mietentgelt aus den Baukosten im alten Förderungssystem exorbitant an.

Die Wohnbauabteilung hat im Auftrag von Wohnbaureferent Mayr nun ein Mietensenkungsmodell für diese Wohnungen ausgearbeitet, das auf die ca. 25.500 geförderten Wohnungen der gemeinnützigen Bauträger sowie rund 2.400 weitere private Mietwohnungen anwendbar sein soll. Empfänger dieser Sonderwohnbeihilfe sollen die jeweiligen Mieter sein. Diese bekommen, je nach Lage der Wohnung (Stadt, Zentralorte, Tennengau/Flachgau, Innergebirg), die Miete auf einen Referenzwert "heruntergestützt". Unter Referenzwert ist die Gesamtmiete abzüglich Betriebskosten und Mehrwertsteuer zu verstehen.

Referenzwerte:

  • Stadt Salzburg: 7 Euro

  • Zentrale Orte und Umlandgemeinden der Stadt Salzburg: 6,80 Euro

  • Sonstige Gemeinden des Flachgaus und Tennengaus: 6,60 Euro

  • Sonstige Gemeinden des Pongaus, Pinzgaus, Lungaus: 6,20 Euro

    Differenzierte Berechnung zwischen geförderter Mietwohnungen und privaten Mietwohnungen:

  • geförderte Wohnungen: Der Hauptmietzins wird auf den Referenzwert heruntergestützt

  • Private Mietwohnungen:

    • Gilt für alle Wohnungen deren Richtwert eine Miete von 7,45 Euro nicht überschreitet

    • Der maximale Zuschuss beträgt 45 Cent pro Quadratmeter förderbarer Nutzfläche

      Festgelegte Rahmenbedingungen für die Mietensenkung Altförderung

  • Überschreitung des festgelegten Referenzwertes

  • Einkommen: maximal 80 Prozent der Einkommensgrenze in der Salzburger Wohnbauförderung 2015.

  • Als Berechnungsgrundlage gilt die förderbare Wohnnutzfläche zum Zeitpunkt der Antragstellung um den Zuschuss.

  • Bei Privatwohnungen gelten sowohl unbefristete, als auch befristete Mietverträge.

Der Gesamtaufwand für dieses Mietensenkungsprogramm wird inklusive der Verbesserung der Zumutbarkeitstabelle nach Berechnungen der Wohnbauabteilung rund 300 Millionen Euro über die gesamte Laufzeit (bis 2046) betragen.

Eigentumsförderung finanziert und gesichert

Der ursprüngliche Plan der Regierung waren 1.200 Einheiten in der Eigentumsförderung für die Jahre 2015 und 2016 zu fördern. Die Regierung hat sich durch den Ansturm der Bürgerinnen und Bürger auf die neue Wohnbauförderung dazu entschieden, in Summe mehr als 2.000 Anträge zuzusichern. Dies entspricht einer zusätzlichen Förderleistung von mehr als 800 Einheiten gegenüber den Planzahlen. Darüber hinaus wurden zusätzlich 100 Einheiten mit reduzierter Förderung mit Einreichdatum ab 2. August 2016 einmalig ermöglicht.

Die Entwicklung der vergangenen Jahre zeigt den dringenden Handlungsbedarf im Bereich der Eigentums und Kaufförderung.

 

Jahr 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Kaufförderung 353 327 360 220 231 158
Errichtung 159 124 102 72 28 14

 

 

In Abstimmung mit den Regierungsmitgliedern wird die Bedeckung der zusätzlichen Förderung durch Umschichtungen und Einsparungen innerhalb des vorgesehenen Wohnbaubudgets sichergestellt werden. Darüber hinaus wurde die weitere Vorgehensweise für diesen Bereich festgelegt.

Vorgangsweise in der Eigentumsförderung ab 2017

1. Quartal (mögliche Antragstellungen ab 2. Jänner): 100 Fälle in der Errichtungsförderung, 200 Fälle in der Kaufförderung

2. Quartal (mögliche Antragstellungen ab 3. April): 50 Fälle in der Errichtungsförderung, 100 Fälle in der Kaufförderung

3. und 4. Quartal (mögliche Antragstellungen 3.7.): 50 Fälle in der Errichtungsförderung, 100 Fälle in der Kaufförderung

Die Salzburger Landesregierung hält ab 2017 jährlich an den ursprünglichen Planzahlen von 900 neuen Mietwohnungen, 200 Fällen in der Errichtungsförderung, 400 Fällen in der Kaufförderung und 3.500 Fällen in der Sanierungsförderung fest. Als zusätzliche Erleichterung im Sanierungsbereich wird den Antragstellern die Option des vorzeitigen Baubeginns eingeräumt.

Sowohl im Objekt-, als auch im Subjektbereich soll eine Möglichkeit der vorzeitigen Auszahlung nach Baufortschritt vorgesehen werden.

Weiters wird festgelegt, dass die Rückzahlungsmodalitäten im Objektbereich (gemeinnützig und gewerblich) wie folgt abgeändert werden:

  • Der Grundbetrag pro Quadratmeter förderbare Wohnnutzfläche wird als rückzahlbarer Zuschuss mit Fixverzinsung (0,5 % pro Jahr) festgelegt.
  • Die Zuschläge werden weiterhin als nicht rückzahlbarer Zuschuss ausbezahlt.

Die Laufzeit zur Ausfinanzierung erhöht sich damit, liegt jedoch immer noch deutlich unter der Laufzeit des Modells der alten Wohnbauförderung. Für die Mieter ändert sich durch diese Maßnahmen nichts.

"Ich habe das vorliegende Maßnahmenpaket mit der Landesgruppe der Gemeinnützigen Bauvereinigungen und den Vertretern der gewerblichen Bauwirtschaft abgestimmt, um weiterhin ein funktionierendes Fördersystem im Mietwohnbereich und somit die Versorgung mit Mietwohnungen sicherzustellen. Durch diese Maßnahmen wurde erreicht, dass es zu keinen Verschlechterungen für die Mieterinnen und Mieter kommt", so Mayr abschließend. 160930_60 (rb/sm)

Weitere Informationen: Thomas Kerschbaum, Büro Landeshauptmann Wilfried Haslauer, Tel.: +43 662 8042-2332, Mobil: +43 664 1020564, E-Mail: thomas.kerschbaum@salzburg.gv.at; Stefan Tschandl, Büro LH-Stv. Astrid Rössler, Tel.: +43 662 8042-4801, E-Mail: stefan.tschandl@salzburg.gv.at; Thomas Aichhorn, Büro Landesrat Hans Mayr, Tel.: +43 662 8042-3341, E-Mail: thomas.aichhorn@salzburg.gv.at.