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Nr. 489 der Beilagen zum stenographischen Protokoll des Salzburger Landtages
(4. Session der 16. Gesetzgebungsperiode)

Vorlage der Landesregierung

Gesetz vom ............................................... , mit dem das Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015 geändert wird

Der Salzburger Landtag hat beschlossen:

Das Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015, LGBl Nr 23, zuletzt geändert durch das Gesetz LGBl Nr 142/2020, wird wie folgt geändert:

1. Im Inhaltsverzeichnis entfällt der Text zu den §§ 3a bis 3c.

2. § 2 Abs 2 lautet:

„(2) Der Basisbetrag gemäß Abs 1 ist jährlich entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes 2010 oder eines an seine Stelle tretenden Index um den Faktor zu vervielfachen, der sich aus der Veränderung seines Wertes für den Zeitraum Juni des zweitvorangegangenen Jahres bis Mai des unmittelbar vorangegangenen Jahres ergibt.“

3. § 3 lautet:

„Mobilisierung von Grundstücken

§ 3

(1) Von den jährlich bereitstehenden Wohnbauförderungsmitteln können bis zu 7 % für den Ankauf geeigneter Grundstücke zur Umsetzung wohnbauförderungs- und/oder raumordnungsrechtlicher Zielsetzungen verwendet werden.

(2) Mittelzuwendungen für Zwecke gemäß Abs 1 können in Form rückzahlbarer oder nicht rückzahlbarer Zuschüsse gewährt werden.

(3) Nähere Festlegungen, insbesondere zu folgenden Voraussetzungen und Bedingungen, sind von der Landesregierung durch Verordnung zu treffen:

          1. Empfängerkreis, wobei hier zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden werden kann;

          2. Geeignetheit von Grundstücken;

          3. Höhe des Zuschusses;

          4. Art des Zuschusses (rückzahlbar/nicht rückzahlbar);

          5. Verzinsung rückzahlbarer Zuschüsse;

          6. Rückzahlungsmodalitäten;

          7. Bedingungen für die Auszahlung und Sicherstellung des Zuschusses;

          8. Rückzahlung von Zuschüssen bei Nichteinhaltung förderungsrechtlicher Vorschriften und Bedingungen;

          9. Festlegung höchstzulässiger Kaufpreise, wobei zwischen unbebauten und bebauten Liegenschaften und nach Regionen unterschieden werden kann;

        10. Abschluss eines gesonderten Förderungsvertrages oder eines Zuschlags zu einer Förderung gemäß den Unterabschnitten 4 und 6a des 3. Abschnitts.“

4. Die §§ 3a bis 3c entfallen.

5. Im § 5 Abs 1 wird nach Z 19 folgende Z 19a eingefügt:

    „19a. bebautes Grundstück (bebaute Liegenschaft): Grundstücke gemäß § 5 Z 6 lit c sublit bb ROG 2009;“

6. Im § 11 Abs 4 werden folgende Änderungen vorgenommen:

6.1. Die Z 3 lautet:

        „3. bei der Abtretung der Mietrechte gemäß § 12 MRG, bei einem Wohnungstausch gemäß § 13 MRG und bei einem Eintritt gemäß § 14 MRG;“

6.2. In der Z 5 wird der abschließende Punkt durch einen Strichpunkt ersetzt und eine Z 6 angefügt:

        „6. wenn bei Mietwohnungen die Anzahl der derzeit vorhandenen Wohnräume gemäß der Z 4 nicht ausreichend ist und die tatsächliche Wohnnutzfläche der angestrebten Wohnung die Wohnnutzfläche der derzeitigen Wohnung um zumindest 9 m² über- oder unterschreitet.“

6a. Im § 14 Abs 1 Z 1 lit a lautet der zweite Spiegelstrich:

                     „– des Freibetrags gemäß § 105 EStG 1988 (Opferausweisinhaber)“

6b. Im § 22 Abs 3 werden folgende Änderungen vorgenommen:

6b.1. In der lit c wird die Wortfolge „fünf Jahre“ durch die Wortfolge „sieben Jahre – im Fall einer Baurechtslaufzeit von mehr als 70 Jahren verhältnismäßig länger –“ ersetzt.

6b.2. Die Z 3 lautet:

        „3. der Übergabetermin vertraglich vereinbart ist, wobei eine Frist von höchstens zwei Jahren ab Abschluss des Kaufvertrages einzuhalten ist; diese Frist kann auf ausdrückliches Ansuchen des Verkäufers oder der Verkäuferin auf insgesamt drei Jahre verlängert werden, wenn objektiv nachvollziehbare Gründe dafür vorliegen (besonders schwierige Bodenverhältnisse, umfangreiche Aufschließungsmaßnahmen odgl);“

7. § 24 Abs 2 Z 3 wird der Ausdruck „sechs“ durch den Ausdruck „neun“ ersetzt.

7a. Im § 28 Abs 2a wird in der Z 3 nach dem Wort „Förderung“ ein Beistrich gesetzt und die Wortfolge „wobei hier im Fall einer Verlängerung des bisher befristeten Vertrages von den Voraussetzungen einer bedarfsgerechten Wohnungsgröße und eines höchstzulässigen Jahreseinkommens abgesehen werden kann“ eingefügt.

8. Im § 38 werden folgende Änderungen vorgenommen:

8.1. Im Abs 1 lautet der erste Satz: „Die Wohnbeihilfe darf jeweils höchstens auf die Dauer von drei Jahren, frühestens ab Beginn des Monats gewährt werden, in dem das Ansuchen gestellt wird und die Hauptwohnsitzmeldung für die betreffende Wohnung vorliegt.“

8.2. Abs 3 Z 3 lautet:

        „3. bei Auflösung des Mietvertrages oder Abmeldung des Hauptwohnsitzes,“

8.3. Im Abs 4 wird nach Z 1 folgende Z 1a eingefügt:

      „1a. die Änderung ihres Hauptwohnsitzes,“

9. Im § 50 werden folgende Änderungen vorgenommen:

9.1. Im Abs 4 Z 5 wird der Ausdruck „fünf“ durch den Ausdruck „zwei“ ersetzt.

9.1.a. Nach Abs 4 wird eingefügt:

       „(4a) Unter den Voraussetzungen des Abs 4 Z 1 und 3 bis 5 kann zum 1. Jänner 2022 eine vorzeitige Absenkung des Zinssatzes auch für alle jene Förderungen von Bauvorhaben gemäß Abs 4 beantragt werden, bei denen

          a) bisher noch kein Ansuchen um Änderung des Förderungs- bzw Darlehensvertrages gestellt oder positiv erledigt wurde und

         b) die aktuelle Annuität des Förderungsdarlehens den Wert von € 4,33 je m² Wohnnutzfläche/Monat unterschreitet.

Die neue Annuität ist dabei so festzusetzen, dass diese im ersten Jahr die aktuelle Annuität des Förderungsdarlehens um zumindest einen Cent je m² Wohnnutzfläche unterschreitet. Die Gesamtlaufzeit hat sich an der fiktiven Berechnung auf Basis der Rechtslage vor Inkrafttreten der Novelle LGBl Nr ...../....... zu orientieren. Die jährliche Steigerung ist im Wege eines mathematischen Näherungsverfahrens (Iteration) zu ermitteln und der so ermittelte Wert auf ganze Eurocent zu runden, wobei die Gesamtlaufzeit 42 volle Kalenderjahre nicht überschreiten darf.“

9.2. Nach Abs 5 wird angefügt:

„(6) Ergibt eine Berechnung gemäß Abs 4 eine Gesamtlaufzeit ab Beginn der Bewirtschaftungsphase von mehr als 42 vollen Kalenderjahren und handelt es sich um ein Bauvorhaben mit Förderungszuschlägen für betreutes Wohnen oder Mehrgenerationenwohnen, kann der Betrag gemäß Abs 4 Z 2 dergestalt erhöht werden, dass eine gänzliche Tilgung des Förderungsdarlehens innerhalb einer Gesamtlaufzeit von 42 vollen Kalenderjahren ab Aufnahme der Bewirtschaftungsphase erreicht wird.“

10. Dem § 51 wird folgender Abs 13 angefügt:

„(13) Die §§ 2 Abs 2, 3, 5 Abs 1, 11 Abs 4, 14 Abs 1, 22 Abs 3, 24 Abs 2, 28 Abs 2a, 38 Abs 1, 3 und 4 sowie 50 Abs 4, 4a und 6 in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr ....../2021 treten mit 1. August 2021 in Kraft. Gleichzeitig treten die §§ 3a, 3b und 3c außer Kraft. § 50 Abs 6 ist nur auf Förderungsansuchen anzuwenden, die ab dem 1. August 2021 beim Amt der Landesregierung einlangen.“

Erläuterungen

1. Allgemeines:

Auslöser für die neuerliche Novelle der wohnbauförderungsrechtlichen Bestimmungen ist die aktuelle Entwicklung bei den Baupreisen. Konkret sind insbesondere die Preise für Bauholz, Baustahl und erdölbasierte Produkte (zB XPS-Platten) in den ersten Monaten des Jahres 2021 sehr stark gestiegen. Dies führt auch zu entsprechenden Steigerungen bei den Baukosten für geförderte Wohnungen, die (zumindest teilweise) durch erhöhte Förderungen aufgefangen werden sollen. Zur Deckung der Mehraufwendungen sollen der Wohnbauförderung im Bedarfsfall für die Dauer von zwei Jahren zusätzliche Mittel zufließen, und zwar je 15 Mio € in den Jahren 2022 und 2023.

Ergänzend dazu wird das Vorhaben auch zum Anlass genommen, die Regelungen zur Mobilisierung von Grundstücken zusammenzufassen und von Details auf Gesetzesebene zu entschlacken, die Einreichfrist für Ansuchen um Errichtungsförderung zu verlängern und – neben weiteren punktuellen Änderungen und Klarstellungen – eine Sonderregelung für die Konversion III von Bauvorhaben des betreuten Wohnens bzw des Mehrgenerationenwohnens einzuführen.

Der Gesetzesvorschlag basiert auf Vorschlägen der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung.

Der Wohnbauförderungsbeirat hat sich in seiner Sitzung vom 25. Mai 2021 mit den Amtsvorschlägen befasst und diese zur Kenntnis genommen.

2. Verfassungsrechtliche Grundlagen:

Art 15 Abs 1 und Art 17 B-VG.

Das Vorhaben enthält keine Bestimmung, welche eine Mitwirkung der Bundesregierung im Sinn der Art 97 Abs 2 B-VG oder § 9 F-VG 1948 erfordert.

3. Übereinstimmung mit dem Unionsrecht:

Das Unionsrecht steht dem Vorhaben nicht entgegen.

4. Finanzielle Auswirkungen:

Kostenträger der Wohnbauförderung ist das Land.

Die für die Wohnbauförderung zuständige Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung geht von folgenden Sach- und Personalkosten aus.

4.1. Sachaufwand:

Die Landesvoranschläge 2020 bzw 2021 sehen ein Volumen von € 147.102.100 bzw € 149.308.600 vor. Der gemäß den gesetzlichen Bestimmungen valorisierte Betrag soll befristet für die Jahre 2022 und 2023 im Bedarfsfall entsprechend angehoben werden. Mit diesen zusätzlichen Mitteln soll die aktuelle Preissteigerung insbesondere bei den Baustoffen Holz, beim Baustahl und den erdölbasierten Rohstoffen aufgefangen werden. Die Befristung der zusätzlichen Budgetmittel ist damit begründet, dass mittelfristig eine entsprechende Entspannung auf dem Preissektor bei den erwähnten Rohstoffen erwartet wird.

4.2. Personalaufwand:

Nach Einschätzung der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung ist mit einem weiterhin zusätzlichen Personalaufwand zu rechnen. Dieser soll jedoch durch entsprechende Effizienzsteigerungen mit dem bestehenden Personal allenfalls auch durch entsprechende Mehrleistungen (Überstunden) abgedeckt werden.

5. Auswirkungen auf die verschiedenen Gruppen der Gesellschaft, insbesondere auf Frauen und Männer:

Die vorgesehenen Änderungen haben nach Einschätzung der vorgenannten Amtsabteilung keine direkten oder indirekten Auswirkungen auf die verschiedenen Gruppen der Gesellschaft.

6. Ergebnisse des Begutachtungs- und Konsultationsverfahrens:

6.1. Zum Gesetzentwurf haben das Bundeskanzleramt, die Landesgruppe Salzburg des österreichischen Städtebundes, die Wirtschaftskammer Salzburg und die Kammer für Arbeiter und Angestellte für Salzburg, der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen sowie die Finanzabteilung und die Fachgruppe Personal des Amtes der Landesregierung Stellungnahmen abgegeben. Sämtliche Stellungnahmen sind im Einzelnen im Internet im Wege der Homepage des Landes einsehbar.

Im Wesentlichen wurden die geplanten Änderungen überwiegend positiv beurteilt. Kritische Rückmeldungen gab es teilweise zum Themenbereich Mobilisierung von Grundstücken (WKS) und zur gesetzlichen Erhöhung des Wohnbauförderungsbudgets um jeweils 15 Mio € für die Jahre 2022 und 2023 (Finanzabteilung).

Die eingebrachten Einwände und Anregungen wurden amtsintern erörtert und soweit wie möglich berücksichtigt. Gegenüber dem Entwurf kommt es – abgesehen von einzelnen Klarstellungen – im Wesentlichen zu folgenden Änderungen:

a) Dem Einwand der Finanzabteilung Rechnung tragend wird § 2 Abs 3 des Entwurfs zurückgenommen, da Abs 1 dieser Bestimmung ohnehin einen Mindestbetrag vorsieht, welcher im Bedarfsfall überschritten werden kann.

b) Anpassung der Förderungsvoraussetzungen für die Kaufförderung (§ 22 Abs 3) auf Vorschlag der für die Wohnbauförderung zuständigen Amtsabteilung, um aktuellen Entwicklungen insbesondere bei großvolumigen Bauvorhaben gerecht zu werden.

c) Vorziehen der Konversion III für bestimmte Bauvorhaben, und zwar ebenfalls auf Vorschlag der für die Wohnbauförderung zuständigen Amtsabteilung.

6.2 Im Rahmen des Konsultationsverfahrens wurde die Aufnahme von Verhandlungen in einem Konsultationsgremium nicht verlangt.

7. Zu einzelnen Bestimmungen:

Zu Z 2 (§ 2):

Abs 2: Der Wert der Veränderung wird nach geübter Verwaltungspraxis jährlich zum Zeitpunkt der Budgeterstellung (Sommer eines Jahres) ermittelt. Dementsprechend sollen auch die Werte der Monate Juni (des zweitvorangegangenen Jahres) bis Mai (des vorangegangenen Jahres) der Berechnung zugrunde gelegt werden. Konkret bedeutet dies zB für das Budget des Jahres 2022, dass im Sommer 2021 die Werte für den Zeitraum von Juni 2020 bis Mai 2021 für die Berechnung heranzuziehen sind.

Zu den Z 3 und 4 (§ 3):

Die gesetzlichen Regelungen zum Ankauf bebauter bzw unbebauter Grundstücke werden auf das Wesentlichste reduziert und im § 3 zusammengefasst. Die förderungsrechtlichen Details sollen (unter Berücksichtigung der beihilferechtlichen Vorgaben) durch Verordnung geregelt werden.

Zu Z 5 (§ 5):

Für die für Mittelzuwendungen wichtige Abgrenzung zwischen bebauten bzw unbebauten Liegenschaften wird auf die Begrifflichkeit des Sbg ROG 2009 zurückgegriffen. Als bebaut gelten danach Grundflächen, Grundstücke oder Baulandgrundstücke, auf denen ein Bau errichtet ist oder mit dessen Errichtung bereits begonnen wurde, soweit es sich dabei nicht um eine Nebenanlage handelt.

Zu Z 6 (§ 11):

In der Z 3 wird klargestellt, dass sowohl bei der Abtretung der Mietrechte gemäß § 12 MRG als auch bei einem Eintritt nach dem Tod des bisherigen Hauptmieters (§ 14 MRG) wie schon bisher bei einem Wohnungstausch ein entsprechender Bedarf angenommen werden kann.

Die neue Z 6 soll den Fall abdecken, dass oftmals auch nur mit einer etwas größeren Wohnung (bei gleicher Zimmeranzahl) der Wohnbedarf gedeckt werden kann (Beispiel: der Förderungswerber bzw die Förderungswerberin bewohnt derzeit mit zwei Kindern eine 3-Zimmerwohnung mit 75 m², hätte also einen wohnbauförderungsrechtlichen Bedarf nach einer 4-Zimmerwohnung, würde aber auch mit einer größeren 3-Zimmerwohnung das Auslangen finden). Ein solcher Wohnbedarf wird anerkannt, wenn die Differenz zwischen der bisherigen Wohnnutzfläche (im Beispiel 75 m²) und der neu angestrebten Wohnnutzfläche zumindest 9 m² beträgt (im konkreten Beispiel könnte somit eine 3-Zi Whg mit einer Wohnnutzfläche >= 84 m² bezogen werden). Dies gilt sowohl für eine Erhöhung der Wohnnutzfläche als auch für eine Verkleinerung, sofern die Differenz von 9 m² gegeben ist.

Zu Z 6a (§ 14 Abs 1):

Auf Grund des Außerkrafttretens des § 104 EStG durch das Gesetz BGBl I Nr 61/2018 ist die Bestimmung anzupassen.

Zu Z 6b (§ 22 Abs 3):

Für Baurechtsverträge mit einer Gesamtlaufzeit von 70 Jahren wird der Übergabezeitraum gemäß der Z 1 lit c von fünf auf sieben Jahre erhöht. Bei Baurechtsverträgen mit einer Gesamtlaufzeit von über 70 Jahren verlängert sich dieser Zeitraum verhältnismäßig (Berechnung: 70:7 = tatsächliche Laufzeit des Baurechtsvertrages : x).

Z 3: Die maximal im Kaufvertrag vereinbarte Frist für die Fertigstellung und Übergabe soll grundsätzlich bei 2 Jahren belassen werden. Es soll jedoch bei objektiv nachvollziehbaren Gründen auch die Möglichkeit geben, auf Ansuchen diese Frist entsprechend zu verlängern, wobei eine absolute Obergrenze von 3 Jahren nicht überschritten werden darf.

Zu Z 7 (§ 24):

Die Verwaltungspraxis hat gezeigt, dass die Frist von sechs Monaten in einigen Fällen zu knapp bemessen ist. Sie soll daher auf neun Monate verlängert werden.

Zu Z 7a (§ 28):

Die Regelung dient der Klarstellung.

Zu Z 8 (§ 38):

Die Ergänzungen in den Abs 1 und 3 dienen der Klarstellung. Die Änderung des Hauptwohnsitzes soll künftig eine Meldepflicht darstellen (Abs 4).

Zu Z 9 (§ 50):

Abs 4: Die Verwaltungspraxis hat gezeigt, dass eine Vorlaufzeit von zwei Monaten genügt.

Abs 4a: Alle noch offenen Bauvorhaben, welche die Voraussetzung des Abs 4 Z 2 (Annuität von über € 4,33 je m² Wohnnutzfläche/Monat) nicht erfüllen, sollen ebenfalls vorzeitig umgeschuldet werden können. Dazu wird die bisherige Annuität um 1 Eurocent gesenkt. Die jährliche Steigerung des Entgeltes erfolgt in weiterer Folge in der Höhe, die eine gänzliche Tilgung der offenen Forderung im Rahmen der fiktiven Restlaufzeit, die mit 42 vollen Kalenderjahren beschränkt ist, berechnet werden kann. Die jährliche Steigerung ist dabei zunächst im Wege der Iteration zu ermitteln und der so ermittelte Wert auf ganze Eurocent zu runden.

Abs 6: Bei den angeführten besonderen Formen des betreuten Wohnens oder des Mehrgenerationen-Wohnens führt eine Konversion unter Anwendung der Bestimmungen des Abs 4 zu großen Laufzeitverlängerungen. Diese sollen daher auf 42 volle Kalenderjahre beschränkt werden. Dh: der Mietzins kann nicht auf das Ausmaß der übrigen Vergleichsfälle gesenkt werden. 

 

Die Landesregierung stellt sohin den

 

Antrag,

 

der Salzburger Landtag wolle beschließen:

1.     Das vorstehende Gesetz wird zum Beschluss erhoben.

2.     Die Gesetzesvorlage wird dem Verfassungs- und Verwaltungsausschuss zur Beratung, Berichterstattung und Antragstellung zugewiesen.