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Vorlage der Landesregierung

Gesetz vom .............................. , mit dem das Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015 geändert wird

Der Salzburger Landtag hat beschlossen:

Das Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 2015, LGBl Nr 23/2015, zuletzt geändert durch das Gesetz LGBl Nr 53/2022, wird wie folgt geändert:

1. § 2 Abs 2 lautet:

„(2) Der Basisbetrag gemäß Abs 1 ist jährlich entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes 2010 oder eines an seine Stelle tretenden Index um den Faktor zu vervielfachen, der sich aus der Veränderung seines Jahresdurchschnittswerts (Juni bis Mai) für das unmittelbar vorangegangene Jahr gegenüber dem Jahresdurchschnittswert für das zweitvorangegangene Jahr ergibt.“

1a. Im § 5 Abs 1 wird in der Z 1 nach dem Wort „Quadratmeter“ die Wortfolge „und bei Dienstnehmerwohnungen (§ 28 Abs 2 Z 2) zumindest 25 Quadratmeter“ eingefügt.

2. Im § 11 Abs 4 Z 4 lautet die Tabelle:

           „

Anzahl der im gemeinsamen Haushalt lebenden

nahestehenden Personen

Anzahl der Wohnräume

für   1-Personenhaushalte

2

für   1-Personenhaushalte mit:

              a) Pflegegeldbezug

              b) einem gültigen Behindertenpass gemäß dem Bundesbehindertengesetz

              c) minderjährigen Personen, die hier zwar keinen hauptsächlichen Aufenthalt haben, aber vom haushaltsangehörigen Elternteil mit gerichtlicher Genehmigung zweitweise untergebracht werden dürfen

für   2- oder 3-Personenhaushalte

3

für   4-Personenhaushalte

für   wachsende Familien mit bis zu zwei Kindern

für   Alleinerzieherinnen oder -erzieher mit zwei Kindern oder mit einem Kind und einer weiteren nahestehenden Person

4

für   5-Personenhaushalte

für   Alleinerzieherinnen oder -erzieher mit drei Kindern oder mit zwei Kindern und einer weiteren nahestehenden Person

5

für jede weitere Person

1 Wohnraum mehr

“

 

3. Im § 12 Abs 5 lautet die Tabelle:

„

Anzahl der im gemeinsamen Haushalt lebenden

nahestehenden Personen

Anzahl der Wohnräume

 

für   1-Personenhaushalte

2

 

für   1-Personenhaushalte mit:

              a) Pflegegeldbezug

              b) einem gültigen Behindertenpass gemäß dem Bundesbehindertengesetz

              c) minderjährigen Personen, die hier zwar keinen hauptsächlichen Aufenthalt haben, aber vom haushaltsangehörigen Elternteil mit gerichtlicher Genehmigung zweitweise untergebracht werden dürfen

für   die Hausstandsgründung einer Person mit einer zweiten, bisher noch nicht nahestehenden Person zur Begründung einer Ehe, eingetragenen Partnerschaft oder Lebensgemeinschaft

für   2- oder 3-Personenhaushalte

3

 

für   4-Personenhaushalte

für   wachsende Familien mit bis zu 2 Kindern

für   Alleinerzieherinnen oder -erzieher mit zwei Kindern oder mit einem Kind und einer weiteren nahestehenden Person

4

 

für   5-Personenhaushalte

für   Alleinerzieherinnen oder -erzieher mit drei Kindern oder mit zwei Kindern und einer weiteren nahestehenden Person

5

 

für jede weitere Person

1 Wohnraum mehr

“

4. Im § 18 werden folgende Änderungen vorgenommen:

4.1. Im Abs 1 erster Satz entfällt die Wendung „im ersten Rang“.

4.2. Im Abs 2 wird die Z 1 durch folgende Z 1 und 1a ersetzt:

        „1. Festbetragspfandrechte zur Besicherung von Einmalkrediten bei Objektförderungen und größeren Renovierungen, die zur Finanzierung förderbarer Maßnahmen aufgenommen werden, wenn diese im Hinblick auf ihre Verzinsung, Laufzeit, Tilgung und effektiven Kosten bestimmten Anforderungen entsprechen; die Landesregierung hat diese Anforderungen durch Verordnung festzulegen;

        1a. Festbetragspfandrechte zur Besicherung von Einmalkrediten bei Kaufförderungen, Errichtungsförderungen im Eigentum und Miet-Kauf-Förderungen, die zur Finanzierung förderbarer Maßnahmen samt Kaufnebenkosten aufgenommen werden;“

4a. Im § 22 Abs 3 wird in der Z 4 das Wort „sechs“ durch das Wort „zwölf“ ersetzt.

5. Im § 36 Abs 2 werden die Z 2 und 3 durch folgende Z 2 bis 4 ersetzt:

        „2. dem nach gesetzlichen Vorschriften zu leistenden, mit den Mietern vereinbarten oder durch Gericht festgesetzten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag,

          3. der Rücklage im Sinn des § 14 WGG und

          4. einer allfälligen Servicepauschale (Bewohnereigenleistung) für betreutes Wohnen, sofern die Wohneinheit hierfür nach diesem oder einem zuvor geltenden Wohnbauförderungsgesetz gefördert wurde und die Abrechnung auf Grund eines aufrechten Betreuungsvertrages erfolgt.“

6. Im § 51 wird angefügt:

„(16) Die §§ 2 Abs 2, 5 Abs 1, 11 Abs 4, 12 Abs 5, 18, 22 Abs 3 und 36 Abs 2 in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr ...../2023 treten mit Beginn des auf die Kundmachung folgenden Monats in Kraft. Für § 2 Abs 2 in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr ...../2023 gilt, dass im Rahmen der Valorisierung für den Landesvoranschlag des Jahres 2024 die Werte für das Jahr 2023 entsprechend dieser Berechnungsmethodik rückwirkend aufgerollt werden. Die §§ 18 und 36 Abs 2 in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr ...../2023 gelten nur für Förderungen, um die ab 1. Juli 2023 angesucht wurde.“

 

Erläuterungen

1. Allgemeiner Teil:

Auf Grund der neuen Rahmenbedingungen für Finanzierungen durch die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (BGBl II Nr 230/2022) ist es erforderlich, das Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 2015 in Bezug auf die Bestimmungen zur Rangordnung der Pfandrechte anzupassen. Darüber hinaus kommt es ua zu folgenden punktuellen Änderungen:

-       Im § 2 erfolgt eine Klarstellung zur Berechnungsmethodik bei der Valorisierung der Wohnbauförderungsmittel.

-       In den §§ 11 und 12 erfolgt eine Anpassung der Regelungen zum Wohnbedarf und zur Vergabe geförderter Mietwohnungen für Alleinerzieherinnen und Alleinerzieher.

-       Im § 36 Abs 2 kommt es bei der Bemessung des maßgeblichen Wohnungsaufwands zu einer Einrechnung der Eigenleistung für Servicepauschalen des betreuten Wohnens.

Dem Gesetzesvorhaben liegen Vorschläge der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung zugrunde.

Der Wohnbauförderungsbeirat wurde durch einen Umlaufbeschluss vom 4. Jänner 2023 mit den Amtsvorschlägen befasst und hat diese zur Kenntnis genommen.

2. Kompetenzrechtliche Grundlagen:

Art 15 Abs 1 und Art 17 B-VG.

Das Vorhaben enthält keine Bestimmungen, die eine Mitwirkung der Bundesregierung im Sinn der Art 97 Abs 2 B-VG oder § 9 F-VG erfordert.

3. Übereinstimmung mit dem Unionsrecht:

Die vorgeschlagenen Regelungen stehen mit dem Unionsrecht nicht in Widerspruch.

4. Finanzielle Auswirkungen:

Die finanziellen Auswirkungen des Vorhabens treffen das Land.

Die für die Wohnbauförderung zuständige Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung geht von folgenden finanziellen Auswirkungen aus.

4.1. Sachaufwand:

Aus den angeführten Gesetzesvorschlägen leiten sich durch die Anpassungen im § 36 Abs 2 S.WFG 2015 finanzielle Verpflichtungen ab. Es bestehen keine validen Daten zur Höhe des Einkommens in jenen Haushalten des betreuten Wohnens, die derzeit noch keine Wohnbeihilfe beziehen. Eine konkrete belastbare Berechnung kann daher im Vorfeld nicht durchgeführt werden. Die Erhöhung des maßgeblichen Wohnaufwandes könnte zu einem zusätzlichen Aufwand von maximal 900.000 € pro Jahr führen (ca 1.500 Wohnungen im betreuten Wohnen zu jeweils 50 € monatlich [Betreuungsaufwand]). Dabei ist allerdings davon auszugehen, dass nicht alle Haushalte im betreuten Wohnen Wohnbeihilfe beziehen. Der Mehraufwand wird durch interne Umschichtungen im WBF-Budget gedeckt.

Durch die Nachrangigkeit der Pfandrechte des Landes Salzburg (Z 4 - § 18) kann sich insbesondere bei hohen Fremdfinanzierungen in Verbindung mit niedrigen Kaufpreisen ein höheres Ausfallrisiko oder eine Schlechterstellung für das Land im Rahmen von Konkursverfahren ergeben, soweit diese Fremdfinanzierungen grundbücherlich im Vorrang besichert werden.

Beispiel: Private Wohnimmobilienfinanzierungen von € 400.000,-/ € 450.000,- (Immobilienmarktwert). Zuschuss: € 70.000,-. Im Falle des grundbücherlichen Vorrangs der privaten Wohnimmobilienfinanzierung vor dem Pfandrecht des Landes Salzburg, ist ein Teil des Zuschusses (€ 20.000,-), am Beginn der Förderungsdauer und der möglichen Rückzahlungsverpflichtung in Höhe des Eineinhalbfachen des Zuschusses (€ 35.000,-) gemäß § 20 Abs 1 Z 1 S.WFG 2015 nicht besichert.

Andererseits werden Finanzierungen durch den Nachrang des Grundpfandes des Landes Salzburg ermöglicht, da die Beleihungsquote gemäß KIM-V nicht durch vorrangige Pfandrechte des Landes beeinflusst werden (Vorlasten). Im gegenständlichen Fall wäre eine Finanzierung bei einem vorrangigen Pfandrecht des Landes Salzburg gemäß KIM-V nicht möglich, da die Beleihungsquote über 90 % liegen würde.

4.2. Personalaufwand:

Nach Einschätzung der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung (10) des Amtes der Landesregierung ist mit einem entsprechenden Personalaufwand hinsichtlich der technischen Umsetzung zu rechnen. Dieser wird mit dem bestehenden Personal im Rahmen von Mehrdienstleistungen abzudecken sein. Darüberhinausgehender personeller Aufwand ergibt sich aus den konkreten Ausformungen in der Verordnung.

5. Gender Mainstreaming:

Den Änderungsvorschlägen werden aus Sicht der vorgenannten Amtsabteilung keine geschlechtsspezifischen Auswirkungen beigemessen.

6. Ergebnisse des Begutachtungs- und Konsultationsverfahrens:

6.1. Zum Gesetzentwurf haben die Wirtschaftskammer Salzburg, die Kammer für Arbeiter und Angestellte für Salzburg, die Kammer der ZiviltechnikerInnen, ArchitektInnen und IngenieurInnen für Oberösterreich und Salzburg, die Landesgruppe Salzburg des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen sowie die Amtsabteilungen 8 und 10 des Amtes der Landesregierung Stellungnahmen abgegeben. Sämtliche Stellungnahmen sind im Internet im Wege der Homepage des Landes einsehbar.

Der Entwurf wurde im Ergebnis überwiegend positiv beurteilt. Ergänzende Anregungen ergingen von nahezu allen Stellung nehmenden Institutionen bzw Einrichtungen. Die zunächst ablehnende Stellungnahme der Finanzabteilung des Amtes der Landesregierung bzgl der Übergangsbestimmung zur Valorisierungsregelung (§ 51 Abs 16 des Entwurfs) wurde von dieser wieder zurückgezogen.

Die eingebrachten Einwände und Anregungen wurden amtsintern von der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung 10 fachlich geprüft. Auf deren Vorschlag kommt es im Wesentlichen zu folgenden Änderungen:

• Fristverlängerung auf zwölf Monate in der Kaufförderung (Z 4a);
• Anerkennung von Dienstnehmerwohnungen ab 25 m² Wohnnutzfläche als Wohnung iS der Wohnbauförderung (Z 1a);
• Präzisierung der Bestimmungen über das Grundpfand im § 18 Abs 2 Z 1 und 1a (Z 4.2).

6.2 Im Rahmen des Konsultationsverfahrens wurde (bis dato) die Aufnahme von Verhandlungen in einem Konsultationsgremium nicht verlangt.

7. Zu einzelnen Bestimmungen:

Zu Z 1 (§ 2 Abs 2):

Der Wert der Veränderung wird jährlich zum Zeitpunkt der Budgeterstellung (Sommer eines Jahres) ermittelt. Klargestellt werden soll, dass als Vergleichszeitraum jeweils 12-Monate – konkret der Durchschnitt der Werte Juni bis Mai – der Berechnung zugrunde gelegt werden (dies wurde auch in der Vergangenheit bereits so gemeinsam mit der Finanzabteilung gehandhabt).

Beispiel: Für das Budget des Jahres 2024 bedeutet dies, dass im Sommer 2023 der Durchschnitt der Werte für den Zeitraum Juni 2022 bis Mai 2023 mit dem Durchschnitt der Werte für den Zeitraum Juni 2021 bis Mai 2022 für die Berechnung verglichen werden.

Zur Nachvollziehbarkeit und Verfügbarkeit der Parameter wird hierzu als Beispiel eine Berechnung für eine vergangene Periode, konkret den Landesvoranschlag 2021 herangezogen. Zur Ermittlung der Steigerung wird dabei der Durchschnitt der Werte des VPI 2010 für den Zeitraum Juni 2019 bis Mai 2020 mit dem Durchschnitt der Werte für den Zeitraum Juni 2018 bis Mai 2019 verglichen und das Ergebnis (in %) auf eine Nachkommastelle gerundet. Daraufhin wird die Wertsteigerung auf den unmittelbar vorangegangenen LVA (LVA 2020) angewandt und auf € 100 abgerundet.

 

VPI 2010

Durchschnitt

6/2019 bis 5/2020

Durchschnitt

6/2018-5/2019

Juni

118,2

116,3

Juli

117,8

116,1

August

117,9

116,1

September

118,4

117,0

Oktober

118,7

117,3

November

118,9

117,6

Dezember

119,7

117,7

Jänner

119,1

116,8

Februar

119,3

116,8

März

119,7

117,8

April

119,7

117,9

Mai

118,9

118,1

Summe

1.426,3

1.405,5

Durchschnitt

(:12/ ungerundet)

118,85833

117,125

Steigerung

(in %, auf eine Nachkommastelle gerundet)

+1,5%

LVA 2020

€ 147.102.100,-

Ergebnis: LVA 2021

(+1,5 % ggü. LVA 2020 abgerundet auf € 100)

€ 149.308.600,-

 

Zu Z 1a (§ 5 Abs 1 Z 1):

Gemäß § 2 Abs 7a Z 1 der Sachbezugswerteverordnung ist bis zu einer Größe von 30 m² kein Sachbezug anzusetzen. Um diese steuerrechtliche Begünstigung zu ermöglichen, sollen Dienstnehmerwohnungen auch schon ab einer Wohnnutzfläche von 25 m² als Wohnung iS der Wohnbauförderung gelten.

Zu Z 2 (§ 11 Abs 4):

Für Alleinerzieherinnen und Alleinerzieher mit einem Kind bestand schon bisher ein Wohnbedarf von drei Wohnräumen (mit zwei Kindern von vier Wohnräumen usw). Bisher nicht gesondert geregelt war jedoch der Fall, dass eine weitere nahestehende Person (zB Eltern, Großeltern) im Sinne des „Mehrgenerationenwohnens“ in die Wohnung mit einzieht. Diese „Lücke“ soll nun geschlossen werden.

Künftig besteht sohin folgender Wohnbedarf:

–      Alleinerziehende mit einem Kind: 3 Wohnräume (wie bisher).

–      Alleinerziehende mit zwei Kindern: 4 Wohnräume (wie bisher) oder

–      Alleinerziehende mit einem Kind und einer weiteren nahestehenden Person: ebenfalls 4 Wohnräume.

Die Regelung entspricht auch der Berechnung der Wohnbeihilfe, da für Alleinerziehende mit einem Kind eine förderbare Wohnnutzfläche von 80 m², für Alleinerziehende mit 2 Kindern bzw mit einem Kind und einer weiteren nahestehenden Person 90 m² etc vorgesehen sind.

Zu Z 3 (§ 12 Abs 5):

Auch bei der Vergabe einer geförderten Mietwohnung soll (wie bei der Wohnbedarfsprüfung) die Familiensituation für Alleinerzieherinnen und Alleinerzieher mit einem oder mehreren Kindern berücksichtigt werden, wenn eine weitere nahestehende Person mit in die geförderte Wohnung einzieht. Auf die Ausführungen zu § 11 Abs 4 wird verwiesen.

Zu Z 4 (§ 18):

Für den Fall der Auflösung des Förderungsvertrages vor Ablauf der Förderungsdauer sieht das S.WFG 2015 eine entsprechende Rückzahlungsverpflichtung vor. Zur Besicherung dieser Rückzahlungsverpflichtung ist ein Pfandrecht an der Liegenschaft zu bestellen und einzuverleiben (Abs 1). Die zu sichernde Pfandforderung bestimmt sich dabei grundsätzlich nach der Höhe des Zuschusses.

Abs 2 sieht Einschränkungen und Bedingungen hinsichtlich sogenannter „Vorrangdarlehen“ vor. Diese Einschränkungen und Bedingungen bleiben unverändert aufrecht bei Objektförderungen und größeren Renovierungen. Bei Kaufförderungen, Errichtungsförderungen im Eigentum und Miet-Kauf-Förderungen sollen hingegen künftig Pfandrechte zur Besicherung von Darlehen, die zur Finanzierung förderbarer Maßnahmen aufgenommen werden, dem Grundpfand des Landes Salzburg vorangehen können. Ebenfalls im Vorrang sollen die üblichen Kaufnebenkosten (bspw Grunderwerbssteuer, Grundbuchsgebühren, Vertragserrichtungskosten, Maklergebühr) besichert werden können.

Beispiele (zur Verfügung gestellt von der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung 10 des Amtes der Landesregierung):

Beispiel 1:

Kaufförderung mit folgenden Annahmen:

Kaufpreis € 600.000,- zzgl. Kaufnebenkosten: 10 % gesamt daher € 660.000,-

Zuschuss: € 70.000,- (= Maximum), Eigenmittel 20 % des Kaufpreises der Wohnung

Grundbuchsordnung:

          1. Rang Festbetragshypothek Fremdfinanzierung € 470.000,- (= Kaufpreis samt Nebenkosten € 660.000,- abzüglich Eigenmittel € 120.000,- und Förderung € 70.000,-)

          2. Rang Höchstbetragshypothek Land Salzburg € 105.000,- (= € 70.000,- x 1,5)

          3. Rang Veräußerungsverbot

Beispiel 2:

Errichtungsförderung im Eigentum mit folgenden Annahmen:

Baukosten € 600.000,-

Zuschuss: € 30.000,- (= Maximum), Eigenmittel 10 %, vom Förderwerber angegebene Eigenleistung 10 %

Grundbuchsordnung:

          1. Rang Festbetragshypothek Fremdfinanzierung € 450.000,- (= Baukosten € 600.000,- abzüglich Förderung € 30.000,-, abzüglich Eigenmittel und Eigenleistung € 120.000,-)

          2. Rang Höchstbetragshypothek Land Salzburg € 45.000,- (= € 30.000,- x 1,5)

          3. Rang Veräußerungsverbot

Beispiel 3:

Erwerb einer Mietkaufwohnung mit folgenden Annahmen:

Kaufpreis € 400.000,- zzgl Kaufnebenkosten: 10 % gesamt daher € 440.000,-

Zuschuss: € 21.000,- (= Maximum bei 70 m² förderbarer Wohnnutzfläche), Eigenmittel 20 % des Kaufpreises der Wohnung

Grundbuchsordnung:

          1. Rang Festbetragshypothek Fremdfinanzierung € 339.000,- (= Kaufpreis samt Nebenkosten € 440.000,- abzüglich Eigenmittel € 80.000,- und Förderung € 21.000,-)

          2. Rang Höchstbetragshypothek Land Salzburg € 31.500,- (= € 21.000,- x 1,5)

          3. Rang Veräußerungsverbot

Die Höhe des zugunsten des Landes einzuverleibenden Pfandrechts richtet sich nach § 20 S.WFG 2015; demnach ist bei Auflösung des Förderungsvertrags (zB Verkauf an eine nicht begünstigte Person, Kündigung des Förderungsvertrags) das 1,5-fache der noch nicht „abgewohnten“ Förderung zurück zu bezahlen.

Von der vorgenannten Abteilung wird im Zusammenhang darauf hingewiesen, dass in den vorrangig besicherten Bank-/Bausparkassendarlehen auch die Finanzierung der Kaufnebenkosten enthalten sind.

Zu Z 4a (§ 22 Abs 3 Z 4):

Um Härtefälle auf Grund von Fristversäumnissen bei der Antragstellung auszuschließen, soll die Frist für die Antragstellung im Bereich der Kaufförderung von sechs auf zwölf Monate (ab Wohnungsübergabe) angehoben werden.

Zu Z 5 (§ 36 Abs 2):

Für als betreutes Wohnen geförderte Objekte mit entsprechendem Betreuungsvertrag ist von den Bewohnerinnen und Bewohnern eine Eigenleistung in Höhe von derzeit 50 € zu bezahlen. Da dieser Betrag für Bewohnerinnen und Bewohner mit geringem Einkommen eine entsprechende Belastung darstellt, soll dieser nunmehr ein förderungsfähiger Bestandteil des maßgeblichen Wohnungsaufwandes der Wohnbeihilfe werden. Voraussetzung hierfür ist, dass eine Förderung als betreutes Wohnen bezogen wurde und die Abrechnung auf Grund eines aufrechten Betreuungsvertrages erfolgt.

 

 

Die Landesregierung stellt sohin den

 

Antrag,

 

der Salzburger Landtag wolle beschließen:

1.     Das vorstehende Gesetz wird zum Beschluss erhoben.

2.     Die Gesetzesvorlage wird dem Verfassungs- und Verwaltungsausschuss zur Beratung, Berichterstattung und Antragstellung zugewiesen.